Peut-on expulser un locataire malade ?

Un locataire tombe gravement malade. Il accumule des impayés. Vous vous demandez si vous pouvez engager une procédure. La réponse courte : la maladie ne protège pas automatiquement contre l’expulsion en droit français. Elle peut néanmoins peser dans l’appréciation du juge.

Les obligations du bail restent valables, même pour un locataire en situation de vulnérabilité médicale. La procédure légale, elle, doit être scrupuleusement respectée.

La maladie protège-t-elle un locataire contre l’expulsion ?

Non, la maladie ne constitue pas une immunité juridique. Un locataire malade reste soumis à ses obligations : paiement du loyer, respect du bail, entretien du logement. Aucun texte de loi ne prévoit de protection absolue fondée sur l’état de santé seul.

L’idée reçue selon laquelle « un locataire malade est intouchable » est fausse. Un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion dès lors qu’un motif légal existe et que la procédure est respectée.

Ce que dit la loi sur le locataire malade

La loi du 6 juillet 1989 encadre les expulsions locatives. Elle ne prévoit aucune disposition spécifique accordant une protection générale aux locataires malades ou hospitalisés.

Un locataire schizophrène, handicapé ou hospitalisé peut donc faire l’objet d’une procédure si les conditions légales sont réunies. La vulnérabilité médicale n’efface pas la dette locative ni les manquements au bail.

Ce que le juge peut prendre en compte

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Il peut tenir compte de la situation personnelle du locataire, y compris son état de santé, pour accorder des délais de paiement ou aménager les modalités de la procédure.

Selon Service-Public, le juge peut accorder jusqu’à 3 ans maximum pour rembourser une dette locative et suspendre temporairement la procédure d’expulsion. Cette possibilité existe pour tout locataire, malade ou non.

La santé du locataire peut donc jouer en sa faveur devant le tribunal. Mais elle ne bloque pas la procédure de façon automatique. Pour stopper ou retarder une expulsion, le locataire doit agir : régulariser la dette, contester la procédure ou demander un échéancier au juge.

Les motifs légaux permettant d’expulser un locataire

Le motif le plus fréquent est l’impayé de loyer. Il représente la grande majorité des procédures d’expulsion engagées en France. Les autres motifs légaux sont :

• Les troubles du voisinage avérés et documentés.
• Les dégradations du logement, à condition d’être prouvées.
• L’absence d’assurance habitation, manquement prévu au bail.
• La sous-location non autorisée par le propriétaire.
• Les travaux non autorisés ou le changement d’usage du logement.
• Le non-respect du règlement de copropriété.
• Les activités illégales exercées dans le logement.

Pour un congé donné par le bailleur (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), des conditions spécifiques s’appliquent. Certains locataires protégés bénéficient de règles particulières, notamment une obligation de relogement à la charge du bailleur.

Par ailleurs, un garant peut être sollicité pour couvrir les obligations locatives en cas de défaillance du locataire, ce qui constitue une alternative à la procédure contentieuse.

Les protections spécifiques pour les locataires vulnérables

Des protections existent, mais elles sont ciblées et conditionnelles. Elles ne s’appliquent pas automatiquement à tout locataire en situation de vulnérabilité.

La protection liée à l’âge et aux ressources

La question « à partir de quel âge ne peut-on plus expulser un locataire ? » revient souvent. La réponse mérite d’être précisée.

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection spécifique, mais uniquement lors d’un congé donné par le bailleur pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Ces deux conditions sont cumulatives : l’âge seul ne suffit pas.

Dans ce cas, le bailleur peut être tenu de proposer un relogement adapté. Faute de quoi, le congé peut être annulé. Cette protection disparaît si le locataire ne respecte plus ses obligations, notamment en cas d’impayés ou de troubles de voisinage.

Le bailleur peut être dispensé de cette obligation de relogement s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes.

Le cas des locataires handicapés ou avec un enfant malade

Le handicap du locataire ou la présence d’un enfant handicapé à sa charge ne créent pas de protection générale contre l’expulsion. Cette situation peut peser dans l’appréciation du juge, mais elle ne bloque pas la procédure.

La protection pour locataire handicapé ou avec un enfant malade se situe principalement au stade du congé, non de l’expulsion pour impayés ou manquements au bail. Il n’existe pas de seuil d’âge automatique au-delà duquel toute expulsion devient impossible.

La procédure d’expulsion étape par étape

Un propriétaire ne peut jamais expulser un locataire de sa propre initiative. La procédure passe obligatoirement par la justice, puis par un commissaire de justice pour l’exécution.

Voici les grandes étapes en cas d’impayés :

1. Commandement de payer : délivré par un commissaire de justice au locataire.
2. Délai de 6 semaines : le locataire peut régulariser sa situation. Si ce n’est pas fait, la clause résolutoire peut jouer.
3. Saisine du tribunal : le bailleur doit engager une procédure judiciaire si la dette n’est pas soldée.
4. Assignation notifiée aux services de l’État : étape obligatoire dans la procédure.
5. Audience et décision du juge : le juge peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion, accorder des délais ou suspendre la procédure.
6. Exécution par commissaire de justice : l’expulsion effective ne peut avoir lieu qu’après jugement et hors période de trêve hivernale.

Si l’une de ces étapes n’est pas respectée, la procédure peut être annulée. Confondre résiliation du bail et expulsion physique est un piège fréquent : ce sont deux étapes distinctes, avec leurs propres délais.

Pour rappel, les obligations légales encadrant le bail, comme le DPE en location, s’inscrivent dans ce même cadre de droits et devoirs réciproques entre bailleur et locataire.

Quand l’expulsion est-elle suspendue ou interdite ?

Plusieurs situations bloquent ou retardent l’exécution d’une expulsion.

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si une décision de justice a déjà été rendue. Des exceptions prévues par la loi existent, mais elles restent rares.

En dehors de la trêve, l’expulsion est aussi bloquée ou fragilisée dans ces situations :

• Délais judiciaires accordés : si le juge a accordé un échéancier de remboursement allant jusqu’à 3 ans, l’expulsion est suspendue pendant cette période.
• Procédure irrégulière : l’absence de commandement de payer, le non-respect des délais légaux ou un défaut de saisine du tribunal rendent la procédure nulle.
• Protection liée au congé : pour certains locataires protégés (seniors à ressources modestes), l’absence de relogement proposé peut empêcher le départ forcé.

La maladie seule ne figure pas dans cette liste comme cause d’interdiction automatique. Elle peut soutenir une demande de délais, mais elle ne suffit pas à stopper une procédure régulièrement engagée.

Pour rester sur les démarches du bailleur, voyez comment déclarer une location meublée.