Obligation du DPE en location : depuis quand exactement ?
Vous mettez un bien en location et vous vous demandez si le DPE est vraiment obligatoire ? La réponse est oui, et ce n’est pas nouveau. Ce diagnostic est imposé aux bailleurs depuis le 1er juillet 2006. Mais les règles ont considérablement durci depuis, au point de rendre certains logements purement et simplement interdits à la location.
Chez Mayer Immobilier, nous suivons ce sujet de près. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir sur le DPE en location, les échéances à retenir et les sanctions encourues.
Le DPE obligatoire en location depuis le 1er juillet 2006
Le diagnostic de performance énergétique est exigé pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2006 (décret n°2006-1147). Il doit être annexé au bail dès la signature et figurer dans toutes les annonces immobilières depuis 2011.
Pendant ses quinze premières années, le DPE n’était qu’indicatif. Un locataire ne pouvait pas s’en servir pour attaquer son bailleur. Tout a changé le 1er juillet 2021 : la réforme a rendu le DPE opposable. Concrètement, si le diagnostic est absent, périmé ou inexact, le locataire peut désormais engager la responsabilité du propriétaire et demander des dommages-intérêts.
La méthode de calcul a également été uniformisée (logiciel 3CL). Les anciens DPE basés sur les factures de consommation ne sont plus valables. Un diagnostiqueur qui ne trouve pas de preuve d’isolation est tenu réglementairement de noter « zéro isolation », même si les murs sont effectivement isolés. Préparez vos factures de travaux avant sa venue.
Le calendrier des interdictions par classe énergétique
La loi Climat et Résilience (août 2021) a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Voici les dates à retenir :
| Classe DPE | Date d’interdiction | Logements concernés |
|---|---|---|
| G+ (>450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2023 | Les pires passoires |
| G (331-450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2025 | ~600 000 logements |
| F (271-330 kWh/m²/an) | 1er janvier 2028 | À venir |
| E (191-270 kWh/m²/an) | 1er janvier 2034 | À venir |
En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), ces dates sont décalées de trois ans. Les baux en cours ne sont pas rompus : l’interdiction s’applique au renouvellement ou à la signature d’un nouveau contrat.
Autre mesure déjà en vigueur : le gel des loyers F et G depuis le 24 août 2022. Impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires ou au renouvellement du bail. Un bailleur qui aurait quand même indexé son loyer peut se voir réclamer le remboursement de toutes les augmentations perçues depuis cette date.
Ce que risque un bailleur sans DPE valide
Les sanctions ne sont plus théoriques. Voici ce que prévoit la loi :
- Absence de DPE ou DPE périmé : amende de 1 500 € (3 000 € en récidive).
- Annonce sans mention du DPE : jusqu’à 3 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une agence immobilière.
- Location d’un logement interdit (classe G depuis 2025) : annulation du bail possible, remboursement total des loyers perçus et dommages-intérêts.
- Tromperie délibérée (DPE falsifié) : jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement.
Le locataire dispose de trois voies de recours cumulables : demander l’annulation du bail, exiger une réduction de loyer, ou réclamer des dommages-intérêts. La jurisprudence récente montre des indemnisations allant jusqu’à 18 mois de loyer.
Quelques exceptions protègent le bailleur : si les travaux risquent de fragiliser la structure du bâtiment (sur attestation d’un professionnel), si la copropriété bloque les travaux, ou si l’architecte des Bâtiments de France refuse le permis en secteur classé.
Rénover avant l’interdiction : le calcul qui convainc
Prenons un exemple concret. Vous êtes propriétaire d’un appartement classé F avec un loyer de 800 € par mois. Si vous ne faites rien, votre bien sera interdit à la location au 1er janvier 2028. Résultat : 9 600 € de revenus perdus chaque année.
Le coût moyen des travaux pour passer de F à D (et sortir définitivement des interdictions) se situe autour de 15 000 à 25 000 € pour un appartement. Après déduction des aides (MaPrimeRénov’ couvre 30 à 60 % selon les revenus, plus les primes CEE et l’éco-PTZ), le reste à charge tombe à environ 5 000 €. Le retour sur investissement : moins de deux ans de loyers.
L’ordre de priorité pour le meilleur rapport coût/gain DPE : isolation des combles et de la toiture en premier (gain d’une à deux classes), puis remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur, et enfin isolation des murs. Changer les fenêtres seul ne suffit généralement pas à faire basculer la classe.
Les questions fréquentes
Combien coûte un DPE pour une location ?
Le tarif n’est pas réglementé. Comptez entre 100 et 250 € pour un logement standard (T2 ou T3). Le coût varie selon la surface et le diagnostiqueur. C’est toujours le bailleur qui le finance.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE émis entre 2018 et juin 2021 ont expiré fin 2024. Ceux d’avant 2018 ne sont plus valables depuis fin 2022.
Le DPE est-il obligatoire pour louer un appartement meublé ?
Oui, le DPE est obligatoire pour toute location à usage de résidence principale, vide ou meublée. Seules exceptions : locations saisonnières de moins de 4 mois par an et monuments historiques.
