Comment changer de syndic de copropriété ?
Changer de syndic de copropriété est possible et souvent plus simple qu’il n’y paraît. La procédure suit des règles précises fixées par la loi. Avec un peu d’organisation, le changement peut se faire sans difficulté.
Que ce soit en fin de mandat ou en cours de contrat, les règles diffèrent. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir cette transition.
Les étapes pour changer de syndic de copropriété
La procédure suit quatre étapes principales. Leur respect garantit un changement de syndic valide. Voici l’ordre à suivre.
Anticiper et mettre les syndics en concurrence
Commencez par définir les besoins de la copropriété. Prenez en compte la taille de l’immeuble, la présence d’un ascenseur, l’état général et les limites du syndic actuel. Cela permet de mieux choisir les candidats.
Demandez ensuite plusieurs devis de syndics avec leurs projets de contrat. Anticipez cette démarche d’environ huit mois avant l’assemblée générale. La mise en concurrence est obligatoire avant le vote depuis le 1er juin 2020.
Le conseil syndical intervient aussi à ce stade. Il analyse les propositions et rédige un avis écrit. Ce document est joint à la convocation et aide les copropriétaires à faire un choix éclairé.
Demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Tout copropriétaire peut demander l’ajout d’un point à l’ordre du jour. La démarche passe par un courrier recommandé avec AR envoyé au syndic actuel, avant que la convocation ne soit expédiée aux copropriétaires.
Ce courrier doit obligatoirement inclure les projets de contrat et les fiches d’information des syndics candidats. Sans ces pièces, la demande peut être refusée.
Si le syndic refuse de convoquer l’assemblée générale, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Un administrateur provisoire sera alors nommé pour organiser la réunion.
Voter le nouveau syndic en assemblée générale
L’assemblée générale doit être organisée dans les trois mois précédant la fin du contrat du syndic. Les projets de contrats des candidats doivent obligatoirement être joints à la convocation.
Le vote se fait à la majorité absolue de l’article 25, en comptant les voix des présents, représentés et absents. Si aucun candidat n’obtient cette majorité mais atteint au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24.
Si ce seuil d’un tiers n’est pas atteint, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans un délai de trois mois. Le vote se fait alors à la majorité simple.
Assurer la transmission des documents et des fonds
Après la désignation du nouveau syndic, l’ancien doit transmettre tous les documents et les fonds de la copropriété dans un délai légal. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l’assemblée générale.
Cette transition inclut les archives, les comptes bancaires, les contrats en cours et les dossiers de travaux. Vérifiez que la reprise des comptes est complète avant de clore le dossier.
Changer de syndic en fin de mandat ou en cours de mandat
La fin de mandat est la situation la plus simple. Le contrat d’un syndic dure au maximum trois ans. À son terme, les copropriétaires peuvent choisir de ne pas le renouveler sans avoir à se justifier.
Le changement en cours de mandat est plus encadré. Il doit reposer sur une faute grave, comme le non-respect des décisions d’assemblée générale, des retards dans la gestion des impayés, des paiements non effectués ou des travaux réalisés sans accord.
Dans ce cas, une assemblée générale extraordinaire est nécessaire pour voter la révocation, selon la majorité absolue de l’article 25. Il est important d’avoir déjà un remplaçant en vue, car une copropriété ne peut rester sans syndic.
À défaut de désignation, le tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire. Cette solution entraîne des coûts et des délais supplémentaires qu’il vaut mieux éviter.
Quelle majorité et quels délais faut-il respecter ?
Le vote de désignation d’un nouveau syndic obéit à des règles précises. Voici un tableau récapitulatif :
| Situation | Règle de vote |
|---|---|
| Candidat obtient la majorité absolue (art. 25) | Désignation immédiate |
| Candidat obtient ≥ 1/3 des voix mais pas la majorité absolue | Second vote à la majorité simple (art. 24) lors de la même AG |
| Candidat obtient < 1/3 des voix | Nouvelle AG dans les 3 mois, vote à la majorité simple |
Sur les délais, voici les points à retenir :
- 8 mois avant l’AG : lancer la mise en concurrence des syndics candidats.
- Avant envoi de la convocation : transmettre par LRAR la demande d’inscription à l’ordre du jour.
- Dans les 3 mois avant fin de mandat : tenir l’assemblée générale.
- 1 jour franc après l’AG : date de prise d’effet minimale du nouveau contrat.
Une assemblée générale tenue après la fin du mandat peut entraîner la nullité des décisions. Il est donc essentiel de respecter strictement les délais.
Pourquoi changer de syndic et quels sont les coûts ?
Les raisons de vouloir changer de syndic de copropriété sont souvent concrètes. Les plus fréquentes sont :
- Honoraires trop élevés par rapport à la taille ou aux besoins de l’immeuble.
- Manque de réactivité : demandes sans réponse, délais anormalement longs.
- Mauvaise gestion des travaux : malfaçons, facturation contestable, absence de suivi.
- Défaillance sur les impayés : recouvrement des charges non assuré correctement.
- Non-exécution des décisions votées en assemblée générale.
- Communication insuffisante : conseil syndical tenu à l’écart, copropriétaires mal informés.
Ces motifs suffisent pour un changement à la fin du mandat. En revanche, une révocation en cours de contrat exige une faute grave, clairement prouvée.
La procédure en elle-même ne coûte rien aux copropriétaires. Certains syndics en ligne proposent même un accompagnement gratuit. En revanche, le recours à un avocat pour saisir le tribunal entraîne des frais.
Changer de syndic demande surtout de l’anticipation et une bonne organisation entre copropriétaires. Avec une procédure respectée et un calendrier maîtrisé, la transition se fait sans difficulté.
