Comment déclarer une location meublée aux impôts ?
Déclarer une location meublée aux impôts ne fonctionne pas comme une location nue classique. Vos revenus locatifs n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers : ils relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce point change tout, notamment le formulaire à remplir et le régime fiscal applicable.
Bonne nouvelle : la déclaration suit une logique claire. Voici tout ce qu’il faut connaître pour remplir correctement votre déclaration, choisir le bon régime et respecter vos obligations.
Quel formulaire utiliser pour déclarer une location meublée ?
La déclaration de revenus classique (formulaire 2042) ne suffit pas. Vous devez obligatoirement y joindre la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la section dédiée aux revenus industriels et commerciaux.
Avant cela, une étape préalable s’impose : déclarer le début de votre activité via le guichet unique disponible sur formalites.entreprises.gouv.fr. Ce portail remplace les anciens formulaires papier P0i. Il vous permet d’obtenir votre numéro SIRET, à reporter ensuite sur la 2042-C-PRO. La date limite de cette déclaration d’activité est alignée sur celle de votre déclaration de revenus (mai-juin).
La déclaration 2042-C-PRO, obligatoire pour tous les loueurs en meublé
Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous renseignez la 2042-C-PRO. La rubrique à compléter diffère selon votre statut.
Pour le LMNP, vous cochez « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Pour le LMP, vous renseignez la partie « BIC professionnels ». Dans les deux cas, c’est le régime d’imposition choisi qui détermine ce que vous inscrivez dans les cases.
Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir selon vos recettes ?
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si vos recettes annuelles ne dépassent pas :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Sous ce régime, vous déclarez simplement le montant brut de vos recettes. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire : 50 % pour les locations classiques et meublés classés, 30 % pour les meublés non classés (minimum 305 € dans les deux cas). Vous ne déduisez pas vos charges réelles en plus de cet abattement.
Le régime réel devient obligatoire si vous dépassez ces seuils. Vous pouvez aussi y opter volontairement, même en dessous des seuils. Il permet de déduire toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion, et surtout les amortissements du bien et du mobilier.
Le régime réel est souvent plus avantageux quand le total charges + amortissements dépasse l’abattement forfaitaire. C’est fréquemment le cas pour un bien financé à crédit. En contrepartie, il impose une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, annexes) et le dépôt d’une liasse fiscale 2031-SD auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Où reporter vos revenus locatifs sur la déclaration fiscale ?
Les cases à remplir varient selon votre statut (LMNP ou LMP) et votre régime (micro-BIC ou réel). Voici un tableau récapitulatif pour vous y retrouver facilement.
| Statut | Régime | Type de location | Cases 2042-C-PRO |
|---|---|---|---|
| LMNP | Micro-BIC | Location meublée classique | 5NI / 5OI / 5PI |
| LMNP | Micro-BIC | Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés | 5NG / 5OG / 5PG |
| LMNP | Micro-BIC | Meublés de tourisme non classés | 5NH / 5OH / 5PH |
| LMNP | Réel – bénéfice | Toutes locations meublées | 5NA / 5OA / 5PA |
| LMNP | Réel – déficit de l’année | Toutes locations meublées | 5NY / 5OY / 5PY |
| LMNP | Réel – déficits antérieurs | Toutes locations meublées | 5GA à 5GJ |
| LMP | Micro-BIC | Toutes locations meublées | 5KP / 5LP / 5MP |
| LMP | Réel – bénéfice | Toutes locations meublées | 5KC / 5LC / 5MC |
Les cases à remplir en LMNP (micro-BIC et régime réel)
En LMNP micro-BIC, vous reportez le montant brut de vos loyers perçus (loyers + charges refacturées) dans la case correspondant à votre type de location. L’abattement s’applique automatiquement sans aucune action de votre part.
En LMNP au régime réel, vous calculez d’abord votre bénéfice ou déficit dans la liasse 2031-SD, puis vous le reportez en case 5NA (ou 5OA/5PA selon le déclarant). Un point à noter : l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si vos amortissements dépassent la limite déductible (loyers moins charges et intérêts), l’excédent est reporté sans limite de durée sur les exercices suivants.
Si vos revenus LMNP ont déjà été soumis aux contributions sociales par un organisme social, reportez le bénéfice en cases 5NM à 5PM et les déficits en cases 5WE à 5YE pour éviter une double imposition.
Les cases spécifiques au LMP (loueur en meublé professionnel)
En LMP au régime réel, le bénéfice calculé sur la liasse 2031 se reporte en cases 5KC, 5LC ou 5MC selon le déclarant. Les déficits LMP bénéficient d’un traitement fiscal plus favorable : ils sont imputables sur le revenu global du foyer, contrairement aux déficits LMNP, qui ne s’imputent que sur les revenus de même nature pendant dix ans.
Les revenus de location meublée non professionnelle sont par ailleurs soumis automatiquement aux prélèvements sociaux via la 2042-C-PRO, sauf si une cotisation sociale a déjà été prélevée par un organisme social.
LMNP ou LMP : comment savoir quel statut s’applique à vous ?
Votre statut se détermine chaque année, au niveau de votre foyer fiscal. Deux conditions doivent être réunies simultanément pour relever du LMP :
- Recettes annuelles supérieures à 23 000 € pour l’ensemble des locations meublées du foyer.
- Ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer (salaires, BIC hors location meublée, BNC, bénéfices agricoles, etc.).
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous relevez du statut LMNP. Il est donc possible de percevoir plus de 23 000 € de loyers meublés et rester LMNP, si vos salaires ou autres revenus professionnels restent supérieurs.
Ce statut s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer. Impossible d’être LMNP sur un bien et LMP sur un autre. Le LMP implique aussi d’autres conséquences pratiques, notamment une affiliation au régime social des indépendants dans certains cas, et la redevabilité de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), que partagent d’ailleurs aussi les LMNP.
Quelles obligations déclaratives auprès de la mairie et des impôts ?
Tout loueur en meublé, qu’il loue à l’année ou de façon saisonnière, doit accomplir deux séries d’obligations : l’une auprès des impôts, l’autre potentiellement auprès de la mairie.
Côté impôts, les obligations sont les suivantes :
- Déclaration d’activité via le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) pour obtenir le SIRET.
- Déclaration annuelle de revenus via les formulaires 2042 et 2042-C-PRO.
- Dépôt de la liasse fiscale 2031-SD auprès du SIE si vous êtes au régime réel.
- Paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), sauf exonération spécifique.
Côté mairie, les obligations dépendent du type de location et de la commune. Pour les locations meublées touristiques (type Airbnb), une déclaration préalable est à effectuer via le formulaire Cerfa n°14004*03 ou un téléservice local. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, une autorisation de changement d’usage est obligatoire pour louer une résidence secondaire.
À noter : si votre logement est soumis à enregistrement, un numéro délivré par la mairie doit figurer sur toutes vos annonces en ligne. L’absence de déclaration expose à une amende pouvant atteindre 450 €. Sans autorisation de changement d’usage, la sanction peut grimper jusqu’à 50 000 € par logement, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.
La réglementation sur le DPE en location fait également partie de vos obligations déclaratives, notamment pour mettre votre bien en annonce.
Location meublée saisonnière : quelles règles spécifiques ?
La location meublée saisonnière suit les mêmes règles BIC que la location à l’année, mais avec des seuils de micro-BIC différents selon le classement du bien.
Si votre meublé touristique n’est pas classé, le seuil micro-BIC est abaissé à 15 000 € et l’abattement tombe à 30 % (avec un minimum de 305 €). Si votre meublé est classé (ou s’il s’agit d’une chambre d’hôtes), le seuil remonte à 77 700 € et l’abattement est de 50 %.
Sur la 2042-C-PRO, les recettes d’un meublé touristique non classé se reportent en cases 5NH/5OH/5PH. Celles d’un meublé classé ou d’une chambre d’hôtes vont en cases 5NG/5OG/5PG.
Une situation particulière concerne les loueurs saisonniers dont l’activité est intensive : si vos revenus ont déjà été soumis aux contributions sociales par un organisme social, vous devez utiliser les cases 5NM à 5PM (bénéfices) et 5WE à 5YE (déficits) pour éviter une double imposition sociale. Vérifiez ce point avec attention avant de valider votre déclaration.
Avant d’éditer le bail, voyez aussi comment calculer les charges pour un locataire.
